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湖畔からの発信 不動産鑑定士 村木康弘のひとり言

湖畔からの発信 不動産鑑定士 村木康弘のひとり言一覧

2015.04.03

不動産よろず相談所 個人向け不動産アドバイザリー業務(2)

 2.個人が抱く悩み事の分類

不動産に関する悩み事と言っても人それぞれ異なり、多種多様である。これを整理するとき便利なのは、不動産運用の場面とリスク項目によるマトリクスから成る「不動産リスク一覧」である。横軸は開発時、取得時、保有・運用時、売却時等、不動産の運用サイクルをとる。個人の住居であれ収益用のマンションであれ、取得に始まり、保有期間中、売却時といった一連の運用時点によって問題は異なる。スタートは購入に限らず、自ら建築する場合もあるので開発時点もあれば相続による取得もある。終わりは売却のみでなく、老朽化した建物を解体することもあれば、相続や贈与で次世代に引継ぐこともある。縦軸は、不確定要因すなわちリスクを並べる。市場変動リスク(事業計画、資金調達、金利、需給、価格等)、法的リスク(許認可、権利関係、法律、税務等)、管理運用リスク(テナント、保有コスト、修繕、維持管理等)、物理的リスク(工事、耐震、環境、事故、災害、経年劣化)等である。
殆どの悩み事はこの表のどこかに位置するので、悩み事はリスクに置き換えることで整理ができる。
大都市でも地方都市でも、また、法人でも個人でも、大小の違いはあっても不動産に関する本質的な悩みは共通である。

【不動産リスクの図表】

3.ターゲット

資産家であっても緻密な戦略を持って不動産を保有している人は少ない。何年後に幾らで売るつもりなので今の自宅は長期修繕計画に沿って毎年メンテナンスを行っていますと言う話しは聞いたことがない。節税対策だと業者に進められて耕作をやめた農地に賃貸マンションを建てたが、一括借り上げで管理も業者に任せっきりで普段は建物を見に行くこともないと言うオーナーは多い。また、高齢で難しい話はわからないと言う資産家も多い。誰に相談していいか分からずに、普段気軽に話せる人がいるわけでもなく、問題が深刻な域に達していないので先送りしている人も多い。一度相談にのると、何かあったときに傍にいてくれると助かる存在だと気づいてくださる。個人でも中小企業でも、不動産に関する悩みは尽きることがない。地方都市でもターゲットは大勢潜在している。
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2015.04.02

不動産よろず相談所 個人向け不動産アドバイザリー業務(1)

日本不動産カウンセラー協会(JAREC)の依頼を受けて、「個人不動産アドバイザリー部門」のビジネスモデルとして、不動産を保有する資産家に対する継続的なカウンセリングの方策についての拙文を月刊不動産鑑定(住宅新報社)に掲載頂きました。以下数回に分けて紹介させていただきます。

1.はじめに

筆者は地方都市に事務所を構える一介の不動産鑑定士である。大都市と異なり鑑定評価を依頼し慣れている民間の顧客は皆無で、不動産鑑定士と付き合ったことのない人が殆どという状況にある。不動産鑑定士と言う資格名称を耳にしたことはあるが、何をしてくれる人なのか、どのような時に訪ねれば良いのか分からないと言う印象を持たれているように思う。一方で、知人や税理士等の専門家を通じて、不動産で困っている方がいるので話を聞いてやって欲しいという依頼は結構ある。相談者の話を伺うと、境界で隣人と争っているとか、ローンの返済に窮しているとか、遺産分割で揉めているなど相談内容は多岐にわたる。収益不動産を購入しようか否か迷っていると言って不動産広告を持参する方もいる。みなさん不動産に関連して何らかの悩みを抱いている。価格を知りたいと言ってくる方は稀であるので、不動産鑑定士としては素直に喜べないのであるが、不動産に関する悩み事を聞いて、論点を整理して、解決の方向性を示すことで相談者はかなり満足してくださるのでやりがいがある。然るべき専門家を紹介して、解決することも多い。後日、無事に解決しましたと手土産を持参して事務所を訪ねてくださることもある。折に触れ不動産鑑定士の仕事や鑑定評価書が役に立つ場面を話しておくと、次の機会に評価の依頼者を連れてきて下さることもある。こんなことを続けながら、独立して十数年が経った。不動産で困ったらあそこに行けと言われるようになりたいと、「不動産よろず相談所」を掲げて不動産相談に応じている。顧問契約を結んで継続的なアドバイスを行う先もできた。手前味噌であるが、以下に弊社で行っている不動産保有資産家に対する継続的なカウンセリングの方策について述べてみたい。

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2015.04.01

民法改正と住宅ファイル制度

政府は、31日の閣議で、民法の債権や契約の分野の改正案を決定した。明治29年の民法制定以来の大改正で、5年前から議論されてきた。不動産に関連する部分では、改正案では、賃貸住宅の敷金返還のルールを明記し、借り手の故意や過失でできた傷や汚れなどの分を除いて、敷金は原則として返されるとしている。また、消費者が買った商品に欠陥や傷が見つかった場合、売り手に対し、損害賠償や契約の取り消しのほか、商品の修理や代金の減額を求めることができるようにするとしている。

これに関連して不動産の売買契約等が変更されていく可能性があります。従来日本の民法は「規範重視」の流れをくんできましたが、「当事者の合意・契約を重視する」流れができてくるようです。住宅の取引に際しては、売却する建物がどのような物件であるのか売主の告知書が重要になるってくるでしょう。買主は購入する物件が告知書どおりの状態か否かを見極めて決済することになるでしょう。よって、このような流れの中で、住宅ファイル制度についての理解も深まっていくことと期待しています。

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2015.03.30

中古住宅市場活性化ラウンドテーブル

国土交通省の中古住宅市場活性化ラウンドテーブル報告書が取りまとめられました。

中古住宅市場活性化ラウンドテー  報告書 
中古住宅市場活性化ラウンドテーブル  報告書 附属資料

中古住宅市場活性化ラウンドテーブルとは、中古住宅・リフォーム市場の拡大・活性化に向けた基本的方向や取組課題を共有することを目的に、不動産取引実務・金融実務の関係者が一堂に会し、率直かつ自由な意見交換を実施する場として、平成259月に設置されたものです。
この2年間で本会合を計4回、実務者クラスによる作業部会を計12回開催し、

論点1 中古住宅の建物評価改善等の取組を中古住宅流通市場と金融市場に定着させるための方策
論点2 高齢化・ストック社会を見据えた中古住宅関連金融商品のあり方

などについて議論が重ねられてきました。

私は、近畿不動産鑑定士協会連合会の住宅ファイル制度推進委員会の委員長という立場で作業部会に出席させて頂き、日本鑑定士協会連合会が提唱する「住宅ファイル制度」について提案してきました。
また、平成26年度の国交省の補助金事業である「多様な消費者ニーズに対応した中古住宅取引モデルの検討」に参画しています事業者連携の枠組み「近畿不動産活性化協議会」の住宅ファイル部会長として住宅ファイル制度の試行の報告を行いました。

中古住宅市場活性化というキーワードには「中古住宅の流通量と市場規模を増やすこと」、「住宅投資累計額に対して現在の住宅資産総額は約500兆円目減りしている実状を如何に変えていくか、建物評価と取引慣行の問題」、「空家問題、地方創生」といった論点が盛り込まれていますが、「住宅ファイル制度」はこれらの論点を解決するスキームの提案です。

民法改正を受けて不動産取引の実務も変わっていくと思いますが、従来のように20年程度で建物価格がゼロとなる慣行を改め、建物の仕様・維持管理の状態を適正に評価されるよう、不動産鑑定士として汗をかいていきたいと思います。

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2015.03.24

ブログをはじめてみます。鍛練

遅ればせながらブログをはじめることにしました。
不動産鑑定士として東奔西走しておりますが、毎日あっという間に過ぎていき、余韻に浸る間なく駆けています。
時々立ち止まって感じたことを記せたらなと思います。
千日の稽古を鍛とし、万日の稽古を練とす(宮本武蔵)
気負っても仕方ありませんので、飛び飛びでも三日、三週間、三ヶ月続けてみたいと思います。
びわ湖畔からの発信「不動産鑑定士村木康弘のひとり言」よろしくお願いします。
木の芽晴れ白峰眩し比良比叡  (湖頃)

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