不動産鑑定評価のメリット

■不動産を売買・交換するとき                                   
土地や建物を売買するときには、その対象不動産の本当の価値(適正価格)を把握することが大切です。売買を円滑に成立させるための交渉材料として、社内稟議・決裁資料として鑑定評価書をご活用ください。
また、税法上の交換の場合、価格的には交換する資産の評価額の差額が、金額が大きい方の20%以内でなくてはなりません。鑑定評価を事前にしておけば安心して取引を進めることができます。
特に、法人とその役員等との間の売買・交換、同族会社の法人と代表者個人の取引等は税務上厳しくチェックされますので、鑑定評価をしておくことが必要です。
  • 鑑定評価書があれば、物件の信頼性を高め、円滑に売買取引を進められます。
  • 法人が取引当事者の場合、会社内部の稟議・決裁資料として活用できます
  • 法人とその役員等との間の売買・交換、同族会社の法人と代表者個人の取引等の場合、鑑定書があれば、税務署もスムーズに通ります。
  • 大規模画地、不整形地、貸ビル、継続家賃、借地権、借地権更新料等価値判断の難しい土地、建物の場合、鑑定評価を行えばスムーズな取引ができます。
■相続財産の時価評価が必要なとき
  1. 財産の相続・贈与で一番問題となりやすいのが、土地・建物などの不動産の分配です。不動産は個別性が強く、更地、建物付の土地、借地権付の土地、貸家に供されている土地等により価格は相当異なるので、鑑定評価書により適正な価格を知れば、公平に財産を分配することができます。
  2. 相続税における土地評価の方法で「広大地」の評価があります。この制度を適用すれば500㎡で▲42.5%、1,000㎡で▲45%、5,000㎡で▲65%の評価減となります。ただし、マンション適地の場合には、広大地評価減は適用されません。そこで不動産の専門家である不動産鑑定士による鑑定評価書を取ることにより広大地の判定を行うことができます。
  3. がけ地、私道敷、無道路地、不整形な宅地、高低のある敷地、底地、袋地状の宅地等の特殊な土地は「財産評価基本通達」による簡便な評価では、高く評価されますので、鑑定評価書による適正な価格をとることをお勧めします。
  4. 税金還付の可能性 すでに相続税の申告を済ませた方も、相続税の申告期限から1年以内は、更正の請求により、1年を超えて5年以内なら嘆願により、いったん納めた税金を還付してもらえます。
  • 不動産の適正な価値が分かることで公平な財産分配でき、親族間の紛争を予め防ぐことができます。
  • 鑑定評価書を通じて「広大地の評価減」が可能で、相続税、贈与税が安くなります。
  • 特殊な不動産(がけ地、私道敷、無道路地、不整形な宅地、高低のある敷地、底地、袋地状の宅地など)は、鑑定評価書をとることにより、相続税、贈与税を安くすることができます。
  • すでに相続税の申告を済ませた方も、相続税の申告期限から1年以内は、更正の請求により、1年を超えて5年以内なら嘆願により、納めた税金を還付してもらえます。
■資産価値を適切に把握したいとき
企業買収、資産売却はもとより、通常の場合でも所有不動産の資産価値を把握することが重要です。遊休不動産の有効利用や売却等、経営戦略を立てるための基礎資料として鑑定評価が有用です。また、不動産の有効活用のコンサルティングも行っております。
減損会計の導入が求められる昨今、まずは不動産の適正な価格の把握が必須です。企業所有不動産の固定資産の時価が、地価下落等によって帳簿価格に比べて著しく下落している場合に、その差を損失として計上するのが減損会計制度です。貸借対照表の固定資産評価を正しく行うことによって、その透明性を高め、企業財務諸表の信頼性を高めることができます。また、減損処理を行うことによって、損失を将来に繰り延べないことも重要です。
  • 所有不動産の資産価値を把握するだけでなく、最も有効な利用方法を検討できます。
  • 企業財務諸表の信頼性を高めるだけでなく、将来の損失を適切にに把握し、早期にしかるべき対応がとれます。
★不動産の現在価値を会計に正しく反映させ、投資家等へ適切な情報開示をすることができます。
「所有している土地を有効活用するとき」
多額の固定資産税を納めるだけの遊んでいる土地(遊休地)をうまく活用するには、どのようにすれば良いのでしょうか?
解決方法は多数ありますが、土地は個別性が強く、最も有効な活用方法を簡単に判断できるものではありません。
中立的な立場にあり、国家資格のある不動産鑑定士を相談役につけて、土地活用を円滑にする需要が増えています。
利害の絡む民間企業へ相談して、提案されるがままの活用方法を受け入れるのではなく、対象不動産周辺の土地利用状況の分析、DCF法による収益価格、リスク分析、投資物件の市場調査等を通じて、相談者の立場に立ってアドバイス致します。
★固定資産税を納めるだけではなく、土地の最有効使用を実現し、利益を生む活用ができる。
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