湖畔からの発信　不動産鑑定士　村木康弘のひとり言

 　９．不動産鑑定士の出番

 ６．アドバイスメニュー

（４）意思決定

　個々の不動産の属性と戦略について納得を得たら、何から手をつけるのか、スケジュールと優先順位決めていく。早急に行うべき事項は、具体の手続きを示す。短期的に行う事項、中長期的な事項については、実施時期と優先順位付けた計画書を作成する。

（５）実行

あとは計画書に沿って実行していく。所有者が自分でできることもあれば、アドバイザーとして手助けがを要することも出てくる。その場合は作業内容に応じて報酬をいただくこととなる。

（６）検証

何もしなくても、現状のままで良いというケースもあるが、実行サポートの有無に関わらず、年に一度はカウンセリングを行い検証する。計画通り進んでいるか、そもそもの目標が変更になってないか、個別の物件の位置づけに変更は無いか等を確認する。資金繰りが悪化してきたので物件を売却して代金を借入金の返済に充てようとか、急に稼働率が下がったので賃貸管理業者の変更を行おうとか、急ぎの対応が必要な場合も出てくる。検証の機会を待たずに、何かが起きたり、気にかかることが出来た時に、すぐ連絡が入るようになれば信頼関係が築かれた証と言える。

（３）戦略検討

 ５．不動産戦略の立案のビジネスモデル

 ４．カウンセリングの要諦

日本不動産カウンセラー協会（ＪＡＲＥＣ）の依頼を受けて、「個人不動産アドバイザリー部門」のビジネスモデルとして、不動産を保有する資産家に対する継続的なカウンセリングの方策についての拙文を月刊不動産鑑定（住宅新報社）に掲載頂きました。以下数回に分けて紹介させていただきます。

１．はじめに

筆者は地方都市に事務所を構える一介の不動産鑑定士である。大都市と異なり鑑定評価を依頼し慣れている民間の顧客は皆無で、不動産鑑定士と付き合ったことのない人が殆どという状況にある。不動産鑑定士と言う資格名称を耳にしたことはあるが、何をしてくれる人なのか、どのような時に訪ねれば良いのか分からないと言う印象を持たれているように思う。一方で、知人や税理士等の専門家を通じて、不動産で困っている方がいるので話を聞いてやって欲しいという依頼は結構ある。相談者の話を伺うと、境界で隣人と争っているとか、ローンの返済に窮しているとか、遺産分割で揉めているなど相談内容は多岐にわたる。収益不動産を購入しようか否か迷っていると言って不動産広告を持参する方もいる。みなさん不動産に関連して何らかの悩みを抱いている。価格を知りたいと言ってくる方は稀であるので、不動産鑑定士としては素直に喜べないのであるが、不動産に関する悩み事を聞いて、論点を整理して、解決の方向性を示すことで相談者はかなり満足してくださるのでやりがいがある。然るべき専門家を紹介して、解決することも多い。後日、無事に解決しましたと手土産を持参して事務所を訪ねてくださることもある。折に触れ不動産鑑定士の仕事や鑑定評価書が役に立つ場面を話しておくと、次の機会に評価の依頼者を連れてきて下さることもある。こんなことを続けながら、独立して十数年が経った。不動産で困ったらあそこに行けと言われるようになりたいと、「不動産よろず相談所」を掲げて不動産相談に応じている。顧問契約を結んで継続的なアドバイスを行う先もできた。手前味噌であるが、以下に弊社で行っている不動産保有資産家に対する継続的なカウンセリングの方策について述べてみたい。