不動産鑑定評価

 不動産の鑑定評価とは、鑑定用語で言う「正常価格」を求めるものです。最近の市場を前提に言い換えれば、対象不動産が売りに出た場合にその不動産の取引市場を前提に市場参加者のうち最も多くの参加者が付けるであろう価格と言えるでしょう。取引に当たっての特別な事情は排除し、市場に成り代わって公平妥当な価格を導きます。
 評価に当たっては、ご依頼者や関係者のお考えを十分に伺いますが、最後は広く第三者に説明可能な公平中立な価格判断を行います。その際には、基礎的なデータを収集分析し、対象不動産の存する不動産市場や金融市場の最新情報を踏まえた分析を行い、急変する市場における対象不動産の個別の価値と潜在性を評価します。
 また、全てのお客様に対して常に中立であること、守秘義務を果たすことは基より、評価基準に則り、適正な第三者として鑑定評価を行います。

鑑定評価の対象となる不動産

  • 住宅(一般住宅・マンション)
  • 商業用不動産(オフィス・店舗・レジャーホテル) 
  • 更地(宅地・農地・林地)
  • 不動産の様々な権利(借地権・底地・借家権)
  • 賃料(家賃・地代)、立退料、更新料

具体的な鑑定評価について

 みなさんが不動産を売ったり、買ったりなさる時、みなさんが納得された値段であれば、いくらで取引しても構いません。客観的な価格や時価など知らなくても普段は困らないものです。
しかしながら、その不動産の客観的な価格を知りたいとき、または、第三者に対して説明しなければならない場面が世の中にはたくさんあります。一例を挙げれば、親族間で不動産を交換したとき、その価格が妥当であることを税務署に説明するとき等です。
 不動産鑑定士は、その不動産の物的範囲、権利関係を明確にしたうえで、公正中立な第三者の立場から適正な価格を判断します。また、必要に応じて第三者にその妥当性を説明します。具体的には以下のような場面で不動産の鑑定評価がみなさんのお役に立ちます。
■不動産の売買・交換                                        
不動産を売る時・買う時、交換する時、鑑定評価は売買・交換をスムーズに成立させるための交渉材料としてご利用頂けます。交換の際の税務上の証明資料としても有効です。
法人の場合、株主への説明資料、社内稟議・決裁資料としてご活用頂けます。
■資産価格の把握企業買収、資産売却はもとより、通常の場合でも所有不動産の資産価値を把握することは企業経営において欠かせません。経営戦略を立てるための基礎資料として鑑定評価がお役に立てるはずです。
■不動産担保
不動産を担保に事業資金を借り入れる場合、担保不動産の物理的状況や権利関係並びに担保価値を融資サイドに的確に伝えることができ、融資交渉がスムーズに運べます。昨今では金融機関側から借入人に対して担保不動産の鑑定評価を要求するケースも増えています。
一方、融資サイドにおかれましては、担保不動産の処分可能価格を把握すると共に、担保不動産を取り巻く市場動向を知ることが出来、監督官庁への説明材料、債権処理の判断材料として有効にご利用頂けます。また、債権を売却する場合の担保不動産に関する第三者説明資料としても有用です。
■不動産の賃貸借
土地・建物(事務所・店舗・マンション)等を新規に賃貸借する場合、契約を更新する場合、地代・家賃の改定を行う場合、鑑定評価は公正中立な第三者の立場から判断しますので、交渉を円滑に進め、トラブルを未然に回避することができます。
地代・家賃の鑑定評価の他にも、建物の構造変更に伴う条件変更承諾料や更新料等の一時金の評価、借地権・底地の評価、立退料の評価も行いますのでご相談下さい。
■相続
相続において、鑑定評価によって財産の価値を把握、これを基に遺産分割を行えば、公平な財産分割ができ、争いを回避することが出来ます。
■税務上の証明親族間、同族会社と個人間、関係会社間等の縁故または利害関係者間で、不動産を売買・交換する場合、合理的な価格であることを証明する資料として、鑑定評価がお役にたちます。
■訴訟
適正地代の鑑定評価、建物買取請求権行使の際の鑑定評価をはじめ不動産にかかる訴訟あるいは調停の段階において鑑定評価書は説得力を有する証拠資料として重要な役割を果たします。
■現物出資不動産を現物出資する場合、事後設立の場合、商法上「不動産価格の相当性」を弁護士が証明することになりますが、この場合不動産鑑定士の鑑定評価を基礎としなければなりません。株主、債権者の利益保護のために鑑定評価がお役に立ちます。
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